Finanzierung

Der Kauf eines Eigenheims ist für viele Menschen ein Traum. Je nachdem ob Sie selber in Ihrem Eigenheim wohnen wollen oder dieses vermieten, gibt es – gerade in Zeiten niedriger Baufinanzierungskonditionen – günstige Möglichkeiten und Fördermittel die eine Finanzierung von Eigenheim ermöglichen. Auch bei einer Anschlussfinanzierung oder eine Finanzierung für Umbaumaßnahmen gibt es zahlreiche Förderprogramme und günstige Konditionen von Kreditinstituten.

Baufinanzierung für die eigenen vier Wände – die ersten Schritte

Sie haben sich entschieden eine Immobile zu kaufen oder benötigen noch einen „Fahrplan“ oder Beratung zu diesem Thema, so sollen Ihnen folgende Schritte eine kleine Hilfestellung bieten.

Schritt 1: Die Planung der finanziellen Mittel

Falls Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben oder derzeit noch auf der Suche sind, können Sie vorab Ihre finanzielle Situation mit Blick auf die Finanzierung planen. Hier stellt sich zum einen die Frage welche Kosten für die Finanzierung einkalkuliert werden müssen und wie viel „Haus“ Sie sich bei aktueller Einkommenssituation (Haushaltsrechnung) leisten können.

Baufinanzierungskosten und sonstige Kosten:

• Zinskosten
• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklerprovision
• Hausgeld
• Kosten für Absicherung bei Tod und Berufsunfähigkeit
• Wohngebäudeversicherung (bei Häusern)
• Hausratversicherung

Grundsätzlich sollten Sie sehr konkrete Vorstellungen davon haben, wie viel Geld Ihnen im Monat übrig bleibt. Hierfür bietet es sich an, die Einnahmen mit den Ausgaben zu verrechnen. Selbstverständlich sollte hier ein positiver Saldo entstehen. So finden Sie heraus, wie hoch Ihre monatliche finanzielle Belastbarkeit ist – sprich, wie hoch eine mögliche Tilgungsrate für Ihr Darlehen ausfallen könnte. Schließlich sollte auch weiterhin Geld angespart werden können wie zum Beispiel für das Rentenalter. Ebenso sollte genügend Geld für Urlaub und/oder Kinder übrig bleiben. Denn das Darlehen sollte nicht über 10 Jahren und mehr mit dem Limit des Budgets bedient werden.

Schritt 2: Ihr Budget für die Baufinanzierung

Ein Immobilienkauf sollte ohne den Einsatz von Eigenkapital nur in Ausnahmefällen geplant werden. Eine Faustregel besagt, dass man mindestens zehn Prozent des Kaufpreises und alle anfallenden Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln stemmen können sollte. Die Kaufnebenkosten in Deutschland liegen je nach Bundesland bei 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Es ist jedoch auch möglich eine 100-Prozent-Finanzierung zu realisieren. Hier sollten Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus Ihren Ersparten bezahlen können. Je weniger Darlehen Sie benötigen, desto günstiger wird die Baufinanzierung.

Nach der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist ein langfristig gesichertes Einkommen allerdings wesentlich wichtiger geworden, so dass a3. Fahrräderenkapital keine Garantie für eine günstige Finanzierung darstellt.

Schritt 3: Immobilie suchen, Unterlagen für die Baufinanzierung vorbereiten

Grundsätzlich sollten Sie schon bei der Suche nach der geeigneten Immobilie ein Gespräch mit einem Experten aufsuchen. Hier können Sie vorher schon die Rahmenbedingungen besprechen und die wichtigsten Unterlagen vorbereiten.

Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:

• Einkommensnachweise der letzten drei Monate (bzw. eine BWA der letzten 3 Jahre)
• Eigenkapitalnachweise (z. B. Kontoauszüge, Depotnachweise, Bausparverträge)
• Eine ausgefüllte Selbstauskunft
• Bei Häusern, der Nachweis einer Wohngebäudeversicherung
• Exposé der Immobilie mit Angaben zum Baujahr, Quadratmeter und weitere

Die Selbstauskunft ist ein ganz wichtiges, umfangreiches Formular mit allen wichtigen Details zu Ihren Einnahmen, Aussagen und Vermögensverhältnissen.

Auf Wunsch, senden wir Ihnen gerne die Selbstauskunft zu!

Schritt 4: Wie finde ich die besten Konditionen?

Zunächst sollten Sie sich ein Angebot bei Ihrer Hausbank einholen. Diese kennt i. d. R. Ihre finanzielle Situation wie Einnahmen und Ausgaben sowie Ihre Vermögensverhältnisse.

Diese Angebote sollten Sie mit anderen vergleichen. Denn die Angebote unterscheiden sich häufig in der Höhe des Zinssatzes und in weiteren Bereichen. Um weitere Angebote für den Vergleich zu erhalten müssten Sie weitere Gespräche mit anderen Banken führen.

Da dies jedoch sehr zeitaufwendig ist, empfehlen wir ein Beratungsgespräch mit einem unserer Experten. Ihr Berater kann Ihnen mit nur einem Gespräch, mehrere unverbindliche Angebote erstellen, sodass Sie flexibel und frei entscheiden können bei welcher Bank Sie Ihre Finanzierung in Anspruch nehmen möchten.

Aber auch wenn Ihnen bereits Angebote für die Baufinanzierung vorliegen, können Sie diese zumindest zahlenmäßig gegeneinander abwägen. Zwar ist es für den Laien schwer, unterschiedliche Angebote direkt zu vergleichen, da Rate, Darlehenssumme und andere Parameter oft leicht voneinander abweichen. Auch hier können sie die Angebote von unseren Experten überprüfen lassen.

Für eine günstige Baufinanzierung sollten Sie ebenso die Möglichkeit von Förderprogrammen überprüfen. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) fördert bestimmte Programme wie bspw. den Kauf einer energiesparenden Immobilie und weitere. Auch hier erhalten Sie alle Informationen von Ihrem Berater.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der von einer Bank erstellte Immobilienwert. Dieser Immobilienwert kann oftmals unter dem aktuellen Verkehrswert liegen, da die Bank prozentuale Abschläge als Sicherheit vornimmt. So versucht die Bank einen Wert zu erstellen, der bei Verkauf, zu jeder Zeit erzielt werden kann. Dies kann 10 bis 20 Prozent weniger als der Kaufpreis sein.

Der Beleihungswert ist auch deshalb so wichtig, da die Zinssätze der Banken auf eine bestimmte Beleihungsgrenze bzw. dem Kaufpreis bezogen sind. Der genannte Grundzinssatz bezieht sich meist auf 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertes. Wird diese Grenze überschritten, wird das Finanzierungsrisiko des Geldgebers größer, was er durch einen Zinsaufschlag – fast immer für den gesamten Kredit – versucht auszugleichen.

Die Zinsfestschreibung

Die Zinsfestschreibung bezeichnet den Zeitraum, für dessen Dauer das Hypothekendarlehen abgeschlossen wird. Für diesen Zeitraum sind die heute vereinbarten Hypothekenzinsen für beide Vertragspartner bindend – die Bank darf sie nicht einfach anheben, der Kunde darf nicht einfach aus dem Vertrag, nur weil es woanders gerade günstigere Zinsen gibt. Auch bei einer Zinsfestschreibung von 12 oder 20 Jahren gibt es jedoch nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht für den Kreditnehmer. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter §487 geregelt.

Die Tilgung – wie hoch sollte die Tilgung sein?

Mit der Höhe der Tilgung reduzieren Sie Ihre Verbindlichkeiten. Je höher die Tilgung, desto höher sind die monatlichen Ratenzahlungen. Dafür verkürzen Sie jedoch die Laufzeit und sparen sich hohe Zinszahlungen. Die Tilgung muss jedoch auch in das Budget passen.

Für die Entscheidung über die Höhe der Tilgung sollten Sie sich fragen, bis wann die Immobilienfinanzierung dauern soll und wie viel Sie maximal im Monat für die Finanzierung zahlen möchten.

Für vorsichtige Immobilienkäufer bietet sich das so genannten „Volltilger-Darlehen“ an. Dabei wird die Tilgungshöhe so gewählt, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung komplett getilgt ist. Für solche Darlehen gibt es häufig sehr niedrige Zinsen, also einen Rabatt welcher Ihnen die jeweilige Bank einräumt. Dafür erhalten Sie jedoch nur wenigen Sondertilgungsmöglichkeiten.

Gibt es Fördermöglichkeiten für die Baufinanzierung?

Grundsätzlich ja!

Einige Möglichkeiten bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Das so genannte KfW-Darlehen bietet sehr gute Konditionen, insbesondere wenn Sie bestimmte Voraussetzungen der angebotenen Programme erfüllen. Diese können bspw. sein:

• energieeffizientes Umbauen
• Kauf eines energieeffizienten Neubau-Immobilie
• Wohneigentumsprogramm

Und viele weitere.

Je nach Programm erhalten Sie ein Darlehen bis zu max. 50.000 € zu attraktiven Konditionen. Es ist auch möglich mehrere Darlehen bis 50.000 € zu erhalten wenn die Voraussetzungen der jeweiligen Programme erfüllte werden.

Die Anschlussfinanzierung - Prolongation

Jede Sollzinsbindung hat ein Ende. Sofern eine Restschuld nach der vereinbarten Laufzeit besteht ist jede Bank verpflichtet, seinem Kunden am Ende der Zinsfestschreibung ein Anschlussdarlehen anzubieten, auch Prolongation genannt. In diesem Fall bleiben die ursprünglichen Vertragsteile wie bspw. die Optionen zur Sondertilgung erhalten. Der Zins hingegen wird an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Das bedeutet, dass das Anschlussdarlehen wesentlich teurer sein kann als das ursprüngliche Darlehen.

Eine Alternative kann der Abschluss eines Anschlussdarlehens bei einer anderen Bank sein oder Sie finanzieren die Restschuld mit einem Bausparvertrag, welcher in der Regel attraktive Kondition bietet. Dies sollten Sie jedoch am Anfang der Finanzierung mit Ihrem Berater besprechen.

Für wen ist ein Bausparvertrag geeignet?

Ein Bausparvertrag bietet grundsätzlich günstige Zinsen für Finanzierungen in der Zukunft. Früher waren Bausparverträge vor allem wegen der hohen Guthabenzinsen attraktiv. Ein Bausparvertrag zum reinen Sparen war daher für viele interessant.

Aufgrund der veränderten Marktsituation bieten Bausparverträge jedoch keine attraktiven Guthabenzinsen mehr, dafür aber sehr niedrige Darlehenszinsen. Ein Bausparvertrag kann sich also eignen um eine Restschuld in der Zukunft zu bedienen und dies mit niedrigen Zinsen. Bei Abschluss des Vertrags entscheiden Sie, wann Sie das Darlehen erhalten möchten. Hier kann man den Bausparvertrag mit einer Laufzeit analog der Sollzinsbindung abschließen. Sie müssen jedoch darauf achten, dass dieser parallel zur Tilgung des Darlehens angespart werden muss damit dieser zum vereinbarten Zeitpunkt auch zuteilungsreif ist, also die Bausparkasse bei entsprechendem Guthaben das Darlehen zu den vereinbarten Konditionen auszahlt.

Bei einigen Bausparkassen reichen schon 30% der Bausparsumme als Guthaben aus, um das Darlehen zu erhalten. Bei anderen Bausparkassen wiederum benötigen Sie mind. 50% Guthaben.

Bei Abschluss eines Bausparvertrags gibt es noch einige Parameter auf die geachtete werden müssen.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns gerne!

Was kostet ein Bausparvertrag?

Grundsätzlich kostet ein Bausparvertrag bei Abschluss zwischen 0,6 und 1,8 Prozent der Bausparsumme an Abschlusskosten. Diese werden von Beginn an mit Ihrer Sparrate verrechnet. Hinzu kommen die Kontogebühren von durchschnittlichen 9,80 € p. a. und Kontoführungsgebühren während der Darlehens-/Tilgungsphase.

Was ist ein Forward Darlehen

Eine weitere Möglichkeit die Restschuld möglichst günstig weiter zu finanzieren bietet das Forward Darlehen.

Bei einem Forward Darlehen erhalten Sie die bis dato gültigen Zinssätze und können Sie diese kurz vor Ende Ihrer Sollzinsbindung sichern. Sie unterschreiben einen Darlehensvertrag, welcher in Kraft tritt, wenn das aktuelle Darlehen abgelöst wird.

Der Abschluss eines Forward Darlehens ist 12 bis 60 Monate vor Ende der aktuellen Zinsbindung möglich und nicht kostenfrei.

Für ein Forward-Darlehen erhebt die Bank den so genannten Forward-Aufschlag, der ab Ablösung des alten Darlehens über die gesamte neue Zinsbindungszeit zu zahlen ist. Dennoch kann sich ein Forward Darlehen lohnen – gerade dann wenn die Zinsen für Hypothekendarlehen in Zukunft wieder steigen. Aufgrund der Komplexität der Märkte ist eine Prognose über die Zinsentwicklung schwierig zu treffen. Daher sollten Sie ein bis drei Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Gespräch mit unseren Experten suchen.